Договор за наем в Германия

Връщане на депозит в Германия

В договора за наем по правило се договаря и парична гаранция (депозит). Размерът на депозита подлежи на договаряне. Депозитът не може да надвишава 3 нетни наема (месечен наем без режийните разноски).

Депозитът се превежда от наемателя по банкова сметка на наемодателя. Наемателят може да заплати депозита и на 3 месечни вноски. Първата вноска е дължима при започване на наемните отношения. Наемодателят трябва да внесе депозита в брой в специална банкова сметка в Германия (депозитна сметка), отделно от останалите си банкови активи. Допустими са и други форми на депозит – те трябва обаче специално да се договорят между наемателя и наемодателя. възможни са например банкова гаранция, откриване на обща спестовна книжка и на спестовна книжка със специално предназначение.

След приключване на наемните отношения, ако няма повече претенции към наемателя и е съгласен със съставеният приемно-предавателен протокол в Германия , наемодателят е длъжен да осъшестви процедурата по връщане на депозит в Германия заедно с междувременно натрупаните лихви.

Договор за наем в Германия

В някои големи градове можете да очаквате наемът с режийните разходи за отопление, вода и газ да възлиза на около 14 евро на квадратен метър. В малките градове и в селата тази сума е средно около 8 евро на квадратен метър. Това означава, че за жилище с площ от 50 м² ще плащате наем от 400 до 700 евро. Въпреки това имайте предвид, че тези стойности са само ориентировъчни.

Ако с течение на времето наемодателят реши да увеличи наема, той може да направи това само при определени условия.

Дефекти на жилището

Ако по време на наемните отношения се проявят недостатъци или дефекти в жилището, наемателят е длъжен да уведоми наемодателя за тях, за да може същият да ги отстрани. За козметичните ремонти (Schönheitsreparaturen) по закон е отговорен наемодателя, но в много случаи задължението се прехвърля върху наемателя чрез договора за наем.

Съвет: В случай че уведомите наемодателя за установен дефект, е важно да договорите и срок за отстраняването му.

Докато дефектът не бъде отстранен, наемът може да бъде пропорционално намален. въпреки това се консултирайте, преди да намалите едностранно наема, тъй като при необоснованото му намаляване се излагате на риск от прекратяване на договора от страна на наемодателя.

В случай че наемодателят не отстрани дефекта, можете да се обърнете към местната жилищна надзорна служба или към Службата по териториално и селищно устройство. Можете да се възползвате и от платените консултации, предлагани от местното сдружение на наемателите или от адвокат.

Неизправности на наемното имущество след подписване на приемно-предавателен протокол в Германия

Ако през време на наемното правоотношение възникват някакви неизправности, като например мухъл, неуплътнени прозорци, отказ на отоплението или доставката на топла вода, наемателят може да поиска от неговият наемодател в Германия да отстрани тези дефекти. Това изисква незабавно писмено уведомление за неизправността на наемодателя, с което му се възлага отстраняването й в определен срок. Наемателят не може да бъде задължен да участва в по-големите ремонти със суми до 120 евро. Те се поемат изцяло от собственика на жилището или къщата. Ако например месечният наем възлиза на 1000 евро бруто, то разходите за ремонти, поемани от наемателя, не бива да надхвърлят 720 евро на година,

Прекратяване на договор за наем в Германия и връщане на депозит в Германия

Законът принципно прави разлика между прекратяване на договора за наем със и без предизвестие (незабавно). За наемодателите е много трудно да прекратят договор за наем. По правило наемното право защитава наемателя и затова предвижда сериозни формални препятствия за Вашият наемодател в Германия. Наемното право задължава наемодателите да обосноват прекратяването на договора за наем, като само някои от основанията за това са допустими.
Съгласно закона, ако договорът за наем трябва да се прекрати, наемодателите и наемателите имат право на предизвестия с различен срок. Като след прекратяването е необходимо да се премине към процедура по връщане на депозит в Германия и съставяне на приемно-предавателен протокол в Германия.

Кога наемодателят може да прекрати договор за наем в Германия без предизвестие?

• Ако не сте плащали 3 месечни наема последователно
• Ако нарушавате спокойствието в сградата
• Ако не поддържате жилището
• Ако без съгласието на наемодателят приемете да живеят други хора в жилището
• Ако без съгласието на наемодателят използвате жилището за други цели

Срок на предизвестие за наемателя

По принцип наемателят винаги може да прекрати безсрочен договор за наем със срок на предизвестие от 3 месеца. Продължителността на наемните отношения не е от значение.

Предизвестието за прекратяването на договора трябва да бъде в писмена форма. За да се спази срокът на предизвестие, Вашият наемодател в Германия трябва да получи предизвестието най-късно до третия работен ден на месеца, като в този случай текущият месец също се счита за част от срока на предизвестие. Съботите също се считат за работни дни.

Има случаи, в които договорът за наем предвижда по-кратък от обичайния 3-месечен срок на предизвестие за наемателя. Ако в договора фигурира срок на предизвестие от 1 месец или дори 14 дни, наемателят може да прекрати договора с този по-кратък срок на предизвестие.
Това обаче не важи в обратния случай: Вашият наемодател в Германия трябва да спазва законово регламентираните срокове на предизвестие и не може да ги съкращава в своя полза.

Внимание: Ако в договора за наем е вписано „отказ от прекратяване на договора“ или „изключване на прекратяването на договора“, това означава, че опцията за прекратяване на договора се отменя за определен период от време.
Правото на прекратяване на договора може да се отмени най-дълго за срок от 4 години от датата на сключване на договора. Ако в договора за наем е посочен по-дълъг срок на отказ от възможност за прекратяване на договора, тази клауза на договора е недействителна и наемателят може по всяко време да прекрати договора за наем със срок на предизвестие от 3 месеца.

Срок на предизвестие за Вашият наемодател в Германия

• За наемни отношения с продължителност до 5 години наемодателят може да прекрати договора за наем в Германия със срок на предизвестие от 3 месеца, ако разполага с валидно основание.
• Ако наемателят е обитавал жилището по-дълго от 5 години, срокът на предизвестие е 6 месеца.
• Ако наемателят е обитавал жилището по-дълго от 8 години, срокът на предизвестие е 9 месеца.

Ако са налице сериозни основания за незабавно прекратяване на договора, наемодателят трябва да ги изложи в писмена форма.

След сключване на договор за наем в Германия, може ли наемодателят просто така да увеличи наема?

Въпреки че увеличенията на наема са нещо обичайно, от наемодателя все пак се изисква да спазва някои правила. Увеличение на наема е допустимо само тогава, когато Вашият наем е по-нисък в сравнение с наема на съпоставими жилища в близост до Вас. Наемът на съпоставими жилища в много населени места може да се изчисли посредством сравнителна таблица на наемните цени. Тази таблица показва обичайния наем в зависимост от квадратурата, разположението в населеното място и обзавеждането на жилището.

Задължителният срок между наемането и първото увеличение на наема, както и между две поредни увеличения на наема е най-малко 12 месеца. Ако в момента наемателят плаща сравнително нисък наем, този наем не може да бъде увеличен наведнъж до размера на наема на съпоставими жилища. Съществува граница, на базата на която наемът може да бъде увеличен с максимум 20% в рамките на три години. В някои федерални провинции тази граница е фиксирана на 15%.

Внимание: Ако сте изправени пред проблема на рязко увеличение на наема, е важно да се консултирате по въпроса, например в сдружение за защита правата на наемателите.

Някои договори за наем включват клаузи, според които наемът се увеличава автоматично на равни периоди от време (прогресивен наем). Така знаете от самото начало какво Ви очаква. Ако наемът е прогресивен, не се позволяват други увеличения.

Какво е Provision ?

Това е еднократно заплащане към агенцията за недвижими имоти или брокера, чрез който сте наели жилището.

Членство в сдружение на наемателите

Асоциациите на наематели имат дългогодишна традиция в Германия. Причината за това е, че дялът на наемателите в Германия е много по-висок, отколкото в други страни. В Берлин, 85% от жителите живеят под наем! Освен това, в Германия съществуват всеобхватни правила в областта на наемното право. Асоциациите на наематели се ангажират за защита на правата им произлизащи от тези законни разпоредби.

Колко струва членството?

Членският внос включително застраховката за съдебни разноски на месец е:

• 9,00 € (Снижаване на членския внос след 5, 10, 15, 20, 25 години членство)
• 4,50 € при ниски доходи по молба (моля, да се представят копия от съответните доказателства)
• 7,50 € еднократна такса при влизане
• Продължителността на членството е най-малко две години. Членството може да се прекрати към края на годината, като съответното уведомление трябва да е постъпило до 30 септември.

Съвет: Тъй като в много региони в Германия не е толкова лесно да се намери жилище, е важно при кандидатстване за жилище да сте добре подготвен, а при спорове с наемодателят може да се възползвате от Вашата правна застраховка в Германия, ако имате такава.